Haus steht leer: wann die Wohngebäudeversicherung Leistungen kürzen darf

Ein leerstehendes Haus kann schnell zum Risiko werden – nicht nur wegen möglicher Schäden, sondern auch wegen des Versicherungsschutzes. Ein aktuelles Urteil des Oberlandesgerichts Celle zeigt: Wer dauerhaft auszieht und sein Haus unbewohnt zurücklässt, muss besondere Sicherungspflichten beachten. Andernfalls kann die Wohngebäudeversicherung ihre Leistung im Schadensfall deutlich kürzen.

Wasserschaden in einem leerstehenden Haus

Ausgangspunkt war ein erheblicher Wasserschaden in einem Einfamilienhaus. Die 96-jährige Eigentümerin war bereits im Mai 2022 dauerhaft in ein Pflegeheim gezogen. Das Haus blieb zwar vollständig möbliert, wurde aber seitdem nicht mehr bewohnt.

Tochter und Schwiegersohn kümmerten sich dennoch regelmäßig um das Gebäude. Sie schauten etwa einmal pro Woche nach dem Rechten, erledigten Gartenarbeiten, reinigten das Haus und hielten sich gelegentlich auch kurz dort auf. Üblicherweise stellten sie nach ihren Besuchen vorsorglich die Wasserversorgung ab – eine typische Sicherheitsmaßnahme bei länger unbewohnten Häusern.

Im April 2023 wurde das Wasser jedoch einmal nicht abgestellt. Einige Tage später gab es noch einen kurzen Besuch vor einer Urlaubsreise, bei dem ebenfalls nicht kontrolliert wurde, ob die Wasserversorgung abgesperrt war. Diese Nachlässigkeit hatte schwerwiegende Folgen: Am 16. Mai 2023 brach im Badezimmer eine alte Mischbatterie. Über mehrere Tage lief unbemerkt Wasser aus und verursachte einen erheblichen Schaden im Haus.

Die Reaktion der Versicherung

Die Wohngebäudeversicherung erkannte den Schaden zwar grundsätzlich an, kürzte ihre Leistung jedoch um 80 Prozent. Zur Begründung verwies sie auf eine grob fahrlässige Verletzung der sogenannten Obliegenheiten.

Nach den Versicherungsbedingungen für Wohngebäude (VGB 2000) gelten bei ungenutzten Gebäuden besondere Sicherheitsanforderungen. So müssen unter anderem die Wasserversorgung abgesperrt, Leitungen entleert und das Gebäude regelmäßig kontrolliert werden. Da das Haus nach Auffassung der Versicherung nicht mehr genutzt wurde, hätte die Wasserversorgung dauerhaft abgestellt sein müssen.

Erste Instanz: Möbel und Besuche sprechen für Nutzung

Das Landgericht Hannover bewertete den Fall zunächst anders und gab der Eigentümerin recht. Nach Ansicht der Richter war das Gebäude weiterhin genutzt worden. Ausschlaggebend war unter anderem, dass sich noch Möbel im Haus befanden und Angehörige das Gebäude regelmäßig aufsuchten.

Unter diesen Umständen sah das Gericht keine Pflicht, die Wasserversorgung vollständig abzustellen. Zudem wertete es das einmalige Vergessen als nachvollziehbares Versehen und nicht als grob fahrlässig.

Das Berufungsurteil: Nutzung bedeutet Wohnen

In der Berufungsinstanz kam das Oberlandesgericht Celle jedoch zu einer anderen Einschätzung (Urteil vom 10. Juli 2025, Az. 11 U 179/24). Nach Auffassung der Richter kommt es bei der Wohngebäudeversicherung entscheidend darauf an, ob ein Gebäude tatsächlich bewohnt wird.

Ein Haus, in dem seit mehr als einem Jahr niemand mehr lebt, gilt demnach als „ungenutzt“ – selbst dann, wenn sich noch Möbel darin befinden oder Angehörige gelegentlich nach dem Rechten sehen. Die bloße Lagerung von Hausrat reicht nicht aus, um eine Nutzung im Sinne der Versicherungsbedingungen anzunehmen. Die maßgebliche Nutzung eines Wohngebäudes sei das Wohnen selbst. Damit hätte die Wasserversorgung nach den Versicherungsbedingungen vollständig abgestellt werden müssen.

Grobe Fahrlässigkeit – aber nicht in dieser Höhe

Das Gericht sah in dem Verhalten der Angehörigen durchaus eine Pflichtverletzung. Zwar werteten die Richter das erste Versäumnis im April 2023 noch als einfache Fahrlässigkeit. Dass bei einem weiteren Besuch kurz darauf ebenfalls nicht überprüft wurde, ob die Wasserversorgung abgestellt war – obwohl anschließend eine längere Abwesenheit bevorstand –, bewerteten sie jedoch als grob fahrlässig. Hinzu kam, dass das Haus über etwa 20 Tage nicht kontrolliert wurde und der Schaden deshalb erst spät entdeckt wurde.

Trotzdem hielten die Richter die Kürzung der Versicherungsleistung um 80 Prozent für unangemessen hoch. Zwar erlaubt grobe Fahrlässigkeit grundsätzlich eine Kürzung der Leistung. Die Höhe der Kürzung müsse sich jedoch am tatsächlichen Verschuldensgrad orientieren. Im konkreten Fall habe der Betreuer die Wasserversorgung in der Vergangenheit regelmäßig und zuverlässig abgestellt. Zudem sei das Risiko eines solchen Schadens vergleichsweise gering gewesen.

Das Gericht reduzierte die Kürzung deshalb auf ein Drittel des Schadens. Die Versicherung musste somit zwei Drittel der Kosten übernehmen. Darüber hinaus sprach das Gericht der Klägerin auch Ersatz für Schäden zu, die dadurch entstanden waren, dass der Versicherer seit Ende Mai 2023 zunächst zu wenig gezahlt hatte und sich damit im Zahlungsverzug befand. Einen Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten konnte die Klägerin dagegen nicht ausreichend darlegen.

Bedeutung des Urteils für Eigentümer

Die Entscheidung weicht von einer früheren Rechtsprechung des Oberlandesgericht Schleswig aus dem Jahr 2011 ab. Damals war noch angenommen worden, dass ein Haus weiterhin genutzt wird, solange sich Möbel darin befinden.

Das Urteil aus Celle stellt nun deutlich klar: Für die Wohngebäudeversicherung ist die maßgebliche Nutzung das tatsächliche Bewohnen des Hauses – nicht das Lagern von Möbeln. Wer dauerhaft auszieht und seine Immobilie leer stehen lässt, muss daher besondere Sicherungsmaßnahmen beachten.

Gerade vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung gewinnt diese Frage zunehmend an Bedeutung. Immer häufiger ziehen ältere Eigentümer dauerhaft in Pflegeeinrichtungen, während ihre Häuser zunächst unbewohnt bleiben. Das Oberlandesgericht Celle hat deshalb auch die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen, sodass eine höchstrichterliche Klärung noch folgen könnte.