Wasserschaden bei Leerstand: muss Gebäudeversicherung zahlen?

Ein aktuelles Urteil des OLG Frankfurt zeigt: Wer seine vertraglichen Pflichten als Versicherungsnehmer nicht kennt oder nicht beachtet, riskiert massive Kürzungen im Schadensfall – auch bei leerstehenden Wohnungen.

Wasserschaden in leerstehender Wohnung

In einem Mehrfamilienhaus stand eine Eigentumswohnung leer. Die Eigentümer hatten beim Auszug die Küche samt Eckventil demontiert, ohne den offenen Anschluss abzusichern. Zwar wurde der Haupthahn abgedreht – allerdings war er defekt und schloss nicht vollständig. Wochen später verursachte austretendes Leitungswasser einen erheblichen Schaden – nicht nur in der leerstehenden Wohnung selbst, sondern auch in darunterliegenden Einheiten.

Dann folgte für die Eigentümergemeinschaft die nächste unschöne Überraschung: Die Wohngebäudeversicherung zahlte nur 25 % des Schadens. Wegen grober Fahrlässigkeit und Verstoß gegen die Sicherheitsvorschriften. Die WEG klagte auf vollständige Übernahme des Schadens, verlor aber letztlich vor dem Oberlandesgericht Frankfurt.

OLG Frankfurt: Ge­bäude­ver­si­che­rung darf wegen grober Fahrlässigkeit kürzen

Mit Urteil vom 11.10.2023 (Az.: 3 U 70/23) entschieden die Richter in Frankfurt zugunsten des Versicherers und stellten klar:

• Versicherte (hier: die WEG als Versicherungsnehmerin) müssen dafür sorgen, dass auch die einzelnen Eigentümer ihre vertraglichen Pflichten kennen und einhalten.
• Im Fall eines Leerstands reicht das Zudrehen des Haupthahns allein nicht aus, wenn z. B. ein Eckventil fehlt oder Mängel bestehen.
• Leitungen müssen zusätzlich entleert und leer gehalten werden – oder die Wohnung muss regelmäßig kontrolliert werden.
• Eine grobe Fahrlässigkeit liegt bereits dann vor, wenn einfache, zumutbare Sicherungsmaßnahmen unterlassen werden.

Leistungsreduktion um 75 % durch Versicherer gerechtfertigt

Die Ge­bäude­ver­si­che­rung durfte den Schadenersatz um 75 % kürzen, weil grundlegende Sicherheitsvorschriften durch die Eigentümer, und damit durch die WEG als Ganzes, missachtet wurden. Die Eigentümer hatten nicht nur den Schaden mitverursacht, sondern auch keine ausreichenden Kontrollen während des Leerstands vorgenommen.

Dieses Urteil zeigt, wie wichtig es ist, die Versicherungsbedingungen und damit die eigenen Obliegenheiten genau zu kennen und zu verstehen. Bei Leerstand oder Eigentümerwechsel in einem Mehrfamilienhaus sollten daher folgende Punkte geklärt werden:

• Sind alle wasserführenden Anlagen abgesperrt, entleert und somit ausreichend gesichert?
• Wird die Wohnung regelmäßig kontrolliert?
• Sind alle Eigentümer über ihre Pflichten informiert?

Nur wer seine Obliegenheiten kennt, kann sich im Schadensfall auf den vollen Versicherungsschutz verlassen. Lassen Sie sich daher zu Ihrer Wohngebäudeversicherung genau beraten und klären Sie im Vorfeld, ob die Police wirklich zu Ihrer Immobilie und Nutzungssituation passt.